À partir du 1er janvier 2026, l’impôt sur la fortune en Tunisie ne concerne plus uniquement le patrimoine immobilier. Son champ a été étendu aux biens meubles, notamment aux actions et parts sociales détenues dans des sociétés, sous réserve des exclusions applicables.[1]

Propriétaire immobilier, associé d’une SARL, actionnaire d’une entreprise familiale, résident tunisien possédant des biens à l’étranger ou non-résident détenant un patrimoine en Tunisie : la question mérite d’être examinée, même lorsque l’on ne se considère pas comme un « investisseur ».

Quels biens faut-il retenir, lesquels sont exonérés et quelle valeur déclarer ? La Note commune n°13/2026 apporte des précisions déterminantes pour répondre à ces questions.

Champ d’application et modalités de l’impôt sur la fortune

Qui est concerné ?

L’impôt s’applique aux personnes physiques dont la fortune nette imposable, appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition et incluant les biens appartenant à leurs enfants mineurs à leur charge, atteint ou dépasse 3 millions de dinars.

Les biens des enfants majeurs sont appréciés séparément, même lorsqu’ils restent gérés par leurs parents.[2] 

En cas d’indivision ou de communauté de biens, chaque contribuable retient les droits ou quotes-parts qui lui appartiennent. Il ne s’agit donc pas d’additionner indistinctement l’ensemble du patrimoine familial.[3]

Le périmètre dépend ensuite de la résidence fiscale :

– Résidents fiscaux tunisiens : les biens entrant dans le champ de l’impôt sont concernés, qu’ils soient situés en Tunisie ou à l’étranger.

– Non-résidents : l’imposition porte sur les biens entrant dans son champ et situés en Tunisie.

Ces règles s’appliquent sous réserve des conventions fiscales internationales de non-double imposition. Pour un patrimoine réparti entre plusieurs pays, il convient donc de vérifier la convention applicable et son éventuelle incidence sur l’imposition de la fortune.[4]

Quels biens sont concernés ?

Le champ comprend les immeubles et droits réels immobiliers, les fonds de commerce et les biens meubles corporels ou incorporels, dont les titres et parts sociales.

À quelle date le patrimoine est-il apprécié ?

La situation patrimoniale est appréciée au 1er janvier de chaque année. La Note précise que les biens doivent être retenus pour leur valeur réelle à cette date.[5]

À partir de quel montant l’impôt est-il dû ?

L’impôt s’applique lorsque la valeur nette des biens entrant effectivement dans son assiette, après prise en compte des exclusions et des dettes admises en déduction, atteint 3 millions de dinars.[6]

Quels sont les taux d’imposition ?

– 0,5 % lorsque la fortune nette imposable est comprise entre 3 et 5 millions de dinars, bornes incluses.

– 1 % lorsqu’elle est supérieure à 5 millions de dinars.

Le taux s’applique à la totalité de la fortune nette imposable, et non uniquement à la fraction dépassant 3 millions de dinars. Il ne s’agit pas d’un barème progressif par tranches.[7]

Illustration : une fortune nette imposable de 4 000 000 DT entraîne un impôt de 20 000 DT, soit 4 000 000 × 0,5 %.

Quand faut-il déclarer et payer l’impôt ?

La déclaration et le paiement interviennent au plus tard à la fin du mois de juin de chaque année, selon le modèle établi par l’administration. La Note prévoit également la possibilité de les effectuer par des moyens électroniques fiables.

Quels sont les biens exclus de l’assiette d’imposition ?

La fortune économique et la fortune soumise à l’impôt peuvent être très différentes. Avant toute évaluation, il faut identifier les biens effectivement exonérés.

L’article 88 prévoit notamment l’exclusion :

– de l’habitation principale et du mobilier qui y est utilisé ;

– des immeubles et meubles affectés à l’usage professionnel, ainsi que des fonds de commerce effectivement exploités ;

– des véhicules non utilitaires d’une puissance fiscale inférieure ou égale à 12 CV ;

– des avoirs déposés auprès des banques, établissements financiers ou de la Poste tunisienne.[8]

La Note commune précise la portée de ces exclusions. Plusieurs d’entre elles appellent une vérification de l’utilisation du bien, de sa situation déclarative ou de son cadre de détention.

Résidence principale : pas de plafond de valeur ou de superficie

L’exonération couvre l’habitation principale, ses dépendances bâties et non bâties, ainsi que les meubles qui y sont effectivement utilisés, sans limitation de valeur ou de superficie. La Note mentionne la possibilité de justifier le caractère principal du logement par une attestation délivrée par les services compétents.[9]

Biens professionnels : une affectation à justifier

Sont concernés les biens appartenant aux personnes physiques et affectés à leur usage professionnel. Pour justifier cette affectation, la Note prévoit : *

– soit l’inscription du bien à l’actif du bilan issu de la comptabilité servant à déterminer le revenu net imposable à l’IRPP ;

– soit une déclaration de revenus professionnels au titre du bien concerné.[10]

Ces principes doivent être articulés avec les précisions propres aux immeubles loués, aux terres agricoles et aux titres de sociétés.

Immeubles loués : une exonération liée à la déclaration des revenus fonciers

La Note commune n°13/2026 précise que les immeubles loués à des tiers bénéficient de l’exonération lorsque les revenus fonciers correspondants sont déclarés. Un patrimoine immobilier locatif important ne doit donc pas être intégré automatiquement dans l’assiette de l’impôt.[11]

En pratique, nous recommandons de rapprocher la situation locative de chaque bien des revenus déclarés. L’existence d’un bail ne dispense pas de vérifier le respect de la condition déclarative.

Terrains agricoles : l’absence de bénéfice n’exclut pas l’exonération

Les terrains agricoles ne constituent pas une catégorie autonome d’exclusion dans la loi. La Note traite leur exonération au titre des biens affectés à l’usage professionnel.[12]

Pour les terres exploitées directement, elle subordonne l’exonération à la déclaration des revenus agricoles correspondants, y compris lorsque l’exploitation enregistre une perte. À défaut de cette déclaration, les terres restent dans le champ de l’impôt.[13]

La Note prévoit également l’exonération des terres affectées aux grandes cultures et exploitées directement conformément à la rotation culturale.[14]

Une exploitation déficitaire ne doit donc pas être confondue avec une exploitation non déclarée. La cohérence entre l’activité agricole, les déclarations d’IRPP et l’exclusion revendiquée doit être vérifiée.

Épargne et placements financiers : le cadre de détention compte

La Note cite expressément parmi les éléments exonérés :

– les comptes spéciaux d’épargne, notamment l’épargne logement et l’épargne pour les études des enfants ;

– les comptes d’épargne en actions — CEA, ainsi que les comptes d’épargne pour l’investissement visés par le dispositif ;

– les primes, contributions et cotisations versées dans le cadre des contrats d’assurance-vie, de capitalisation et des contrats takaful correspondants, individuels ou collectifs.[15]

Cette précision est importante pour les détenteurs d’actions : l’analyse ne repose pas uniquement sur le pourcentage de capital détenu. La nature du placement et son cadre de détention doivent également être examinés.

 La Note ne permet pas de conclure que tout titre simplement conservé auprès d’une banque est automatiquement exonéré.

Actions et parts sociales : Distinguer le patrimoine de la société de celui de l’associé

Un immeuble ou un équipement appartenant à une société ne constitue pas directement un bien personnel de son associé. Pour ce dernier, l’actif à examiner est sa participation dans la société. L’exonération des titres doit donc être étudiée séparément de l’affectation professionnelle des actifs détenus par la société.[16]

Actions et parts sociales de SARL : Le critère de 50 %

Pour les actions des sociétés dont le capital est divisé en actions et les parts sociales de SARL, la Note retient un seuil de détention d’au moins 50 % du capital, en tenant compte des titres détenus par les enfants mineurs concernés.

Un associé minoritaire doit donc examiner le traitement de ses titres, même lorsqu’il travaille dans la société.

Pour les sociétés par actions, elle précise expressément que cette détention doit être directe. Cette précision n’est pas reprise dans le paragraphe consacré aux SARL ; cette différence de rédaction ne suffit toutefois pas à établir que la détention indirecte y serait admise.[17]

Ce seuil de 50 % n’est pas expressément prévu par l’article 88 de la loi de finances : il résulte de l’interprétation retenue par l’administration dans la Note commune n°13/2026.[18]

Pour les titres concernés, une simple inscription comptable parmi les actifs professionnels du contribuable ne dispense pas de satisfaire au seuil de détention de 50 %. L’exonération ne résulte donc pas d’une simple décision comptable.

Autres sociétés et groupements : Ne pas généraliser le seuil

La Note prévoit également l’exonération de parts de certaines autres structures en raison de leur caractère professionnel, notamment les sociétés en nom collectif, sociétés en commandite simple, sociétés en participation, groupements d’intérêt économique et sociétés civiles professionnelles.

Le paragraphe qui les vise ne reprend pas le seuil de 50 %. Il faut donc identifier la forme juridique de la structure avant d’appliquer la règle de détention.[19]

Parts sociales et actions non cotées : quelle valeur retenir ?

Pour les participations qui entrent dans l’assiette, une seconde difficulté apparaît : quelle valeur déclarer lorsqu’il n’existe aucun cours de marché ?

Le principe demeure celui de la valeur réelle au 1er janvier, déclarée par le contribuable. La valeur déclarée n’est donc pas une valeur librement choisie.[20]

La Note prévoit que l’administration peut rectifier cette évaluation en se référant notamment à la valeur de liquidation, à une valeur rectifiée sur la base de la valeur comptable, à des éléments de comparaison ou à une expertise. Pour les titres cotés, elle mentionne le cours au 31 décembre de l’année précédente.[21]

Elle ne définit toutefois ni formule unique d’évaluation des titres non cotés ni ordre de priorité explicite entre ces références. Elle ne décrit pas non plus une méthode détaillée d’actif net comptable corrigé imposant des retraitements systématiques.

Notre lecture pratique : Ne pas confondre capital social et valeur de la participation

La valeur nominale des titres et le montant du capital social ne constituent pas nécessairement une représentation pertinente de la valeur réelle d’une participation.

Nous recommandons une vigilance particulière lorsque la société détient des immeubles acquis depuis longtemps, des participations comptabilisées à leur coût historique ou d’autres actifs dont la valeur comptable s’écarte sensiblement de leur valeur actuelle.

Il s’agit de points à examiner dans l’analyse de valorisation, et non de retraitements que la Note imposerait automatiquement. L’objectif est de pouvoir expliquer la méthode retenue et documenter la valeur déclarée, plutôt que de s’en tenir sans examen au capital social ou aux capitaux propres.

Dettes déductibles : Toutes les dettes personnelles ne réduisent pas l’assiette

La Note limite la déduction aux dettes et charges qui grèvent spécifiquement les biens concernés et relèvent des sûretés réelles prévues par le Code des droits réels, telles que l’hypothèque et le privilège.[22]

Pour une dette hypothécaire, le montant retenu correspond à la dette restant due par le contribuable au 1er janvier. Les garanties réelles constituées au profit des sociétés sont expressément exclues de la déduction.[23]

Exemple pratique : lorsqu’un dirigeant hypothèque un immeuble personnel pour garantir un emprunt de sa société, cette garantie ne lui permet pas de déduire l’emprunt de la société de sa fortune personnelle imposable.[24]

L’existence d’un crédit ou d’une hypothèque ne suffit donc pas : il faut vérifier le bien grevé, la nature de la dette, son débiteur et le montant encore dû à la date de référence.

Avant de déclarer : Identifier, justifier, puis évaluer

Une revue patrimoniale utile doit permettre de répondre à trois questions :

– Quels biens entrent réellement dans l’assiette ? En distinguant les droits de chaque propriétaire, la résidence fiscale et les exclusions applicables.

– Les exclusions et les dettes déduites sont-elles justifiées ? En rapprochant notamment l’usage des biens, les revenus déclarés, les participations détenues et les documents de financement.

– Les valeurs retenues sont-elles défendables ? En conservant les éléments ayant servi à l’évaluation des immeubles, des titres et des autres biens imposables.

Cette démarche permet de concentrer l’analyse sur les véritables points de difficulté, sans intégrer à tort des biens exonérés ni revendiquer une exclusion insuffisamment étayée.

L’impôt relève des règles du Code des droits et procédures fiscaux en matière de contrôle, de sanctions, de contentieux, de prescription et de restitution. La qualité du dossier justificatif compte donc autant que l’exactitude du calcul.[25]

Sécuriser sa situation patrimoniale avec Synergie Audit & Conseil

L’enjeu n’est pas uniquement de savoir si un patrimoine dépasse 3 millions de dinars. Il est de déterminer ce qui est réellement imposable, où cela est imposable et pour quelle valeur.

Synergie Audit & Conseil accompagne les personnes physiques, associés, actionnaires et dirigeants, résidents et non-résidents, dans l’analyse de leur exposition à l’impôt sur la fortune en Tunisie, la valorisation de leurs participations non cotées et la préparation de leurs obligations déclaratives.

Vous détenez des biens immobiliers, des parts sociales ou des actions et souhaitez apprécier votre situation ? Nous vous invitons à nous contacter pour une revue de votre patrimoine et des points qui nécessitent une analyse particulière.

Références : article 88 de la loi n°2025-17 du 12 décembre 2025, portant loi de finances pour 2026 ; Note commune n°13/2026 de la Direction générale des études et de la législation fiscales. Les exemples et recommandations pratiques ci-dessus ne remplacent pas l’examen de la situation individuelle.

[1] Note commune n°13/2026, p. 1, 3 et 6.

[2] Note commune n°13/2026, p. 5, § 1.2.

[3] Note commune n°13/2026, p. 5, § 1.2.

[4] Note commune n°13/2026, p. 2-3, point 6.

[5] Note commune n°13/2026, p. 10, § 4.4.

[6] Note commune n°13/2026, p. 5 et 8, § 1.2 et 4.1-4.2.

[7] Note commune n°13/2026, p. 4, § 1.1. Exemple chiffré : calcul illustratif du cabinet.

[8] Loi n°2025-17 du 12 décembre 2025, article 88, point 3 ; Note commune n°13/2026, p. 1.

[9] Note commune n°13/2026, p. 6, § 3.1.

[10] Note commune n°13/2026, p. 6, § 3.2.

[11] Note commune n°13/2026, p. 7, § 3.2 a.

[12] Article 88, point 3 ; Note commune n°13/2026, p. 7, § 3.2 a.

[13] Note commune n°13/2026, p. 7, § 3.2 a.

[14] Note commune n°13/2026, p. 7, § 3.2 a.

[15] Note commune n°13/2026, p. 8, § 3.3.

[16] Note commune n°13/2026, p. 5-7 : assujettissement des personnes physiques et règles propres aux titres.

[17] Note commune n°13/2026, p. 7, § 3.2 b. La portée de la différence de rédaction concernant les SARL n’est pas explicitée.

[18] Loi n°2025-17 du 12 décembre 2025, article 88, point 3 ; Note commune n°13/2026, p. 7.

[19] Note commune n°13/2026, p. 7, dernier paragraphe du § 3.2 b.

[20] Note commune n°13/2026, p. 10, § 4.4.

[21] Note commune n°13/2026, p. 6, § 2.

[22] Note commune n°13/2026, p. 8-9, § 4.2.

[23] Note commune n°13/2026, p. 9, § 4.2.

[24] Note commune n°13/2026, p. 9, § 4.2. Illustration pratique de l’exclusion des garanties au profit des sociétés.

[25] Note commune n°13/2026, p. 10, § 4.6.